Sóng ngầm cắt lỗ căn hộ của nhà đầu tư F0

Các toà nhà chung cư tại khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Ông Khoa, môi giới tự do chuyên dòng sản phẩm căn hộ chào bán thứ cấp (khách hàng, nhà đầu tư mua đi bán lại) tại khu Đông TP HCM, cho biết trong khoảng 2 năm gần đây, các dự án chào bán sản phẩm thường xuất hiện khá đông nhóm khách hàng F0 (mua nhà lần đầu). Đa phần các khách hàng này chuộng dùng đòn bẩy tài chính với gói ưu đãi lãi suất một năm.

Những người này thường háo hức mua nhà nhưng chưa nhìn hết những vấn đề phức tạp đằng sau khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc. Trải qua một đến hai năm mua căn hộ, luôn có lượng khách hàng F0 âm thầm xả hàng dưới giá vốn do đuối tài chính.

Theo ước tính của ông Khoa, trong 2 năm qua, số lượng nhà đầu tư F0 bán cắt lỗ mà ông từng ghi nhận được có xu hướng tăng lên. "Dù các khách hàng F0 này bán căn hộ với giá gốc, thậm chí thấp hơn giá mua vào, những ca thoát hàng vẫn khó cạnh tranh được với chính sách bán hàng của chủ đầu tư luôn tung nhiều ưu đãi hơn, giãn tiến độ thanh toán dài hơn so với các đợt bán trước để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm", ông Khoa nhận xét.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, xác nhận trên thị trường đang xuất hiện khá nhiều trường hợp người mua nhà chỉ ôm trong khoảng một năm đến 18 tháng. Sau đó, họ lại âm thầm xả hàng ra, chấp nhận bán bằng giá thời điểm mua vào, nếu tính cả thuế phí họ phải chịu lỗ ít nhất 7-8%. Cũng có nhóm khách hàng F0 chấp nhận bán lỗ nhiều hơn 10% vì gánh nặng tài chính.

CEO Ngọc Châu Á phân tích, nhóm khách hàng F0 này đa phần thiếu kiến thức mua nhà. Thời gian đầu, việc thanh toán 15-20% còn lại ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà khá nhẹ nhàng, nhưng đến lúc nhận nhà, khó khăn tài chính mới bắt đầu xuất hiện. Nhiều người mua căn hộ khi mới về ở rất thích vì tâm lý lần đầu tiên trong đời được sở hữu nhà, thoát khỏi cảnh ở thuê. Tuy nhiên, gánh nặng tài chính khiến cho trải nghiệm này không còn lung linh như lúc ban đầu nữa. Kỳ vọng bán nhanh để chốt lời như kịch bản môi giới vẽ ra lúc bán hàng cũng không thể thực hiện vì thanh khoản thị trường khá yếu. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp nhà đầu tư F0 đành bán lỗ để thoát áp lực tài chính.

Năm nay, theo khảo sát của Công ty Ngọc Châu Á, ông Hạnh cho biết mặt bằng giá căn hộ đã thiết lập mức mới rất cao. Tính đến tháng 5/2022, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh bình quân 65-70 m2, giá bán tại quận 12 lên đến 45 triệu đồng một m2, tương ứng 2,8-3 tỷ đồng một căn. Nhà một phòng ngủ, một toilet, giá trong ngưỡng 1,8-1,9 tỷ đồng một căn.

Tại quận 9 cũ nay thuộc TP Thủ Đức, theo ông Hạnh, thậm chí giá chung cư mới mở bán cũng vọt lên ngưỡng 50-70 triệu đồng một m2 trong khi quận Thủ Đức cũ còn có căn hộ chào giá lên đến 80 triệu đồng một m2. Với mức giá như vậy, dù thanh toán giãn tiến độ hay ngân hàng hỗ trợ lãi suất thời gian đầu, đến khi hết hạn ưu đãi, những khách hàng này đều cảm thấy "ngộp thở".

Ông Hạnh cho rằng với người mua nhà ở, giả sử thu nhập thực tế của 2 vợ chồng trẻ đạt khoảng 50 triệu đồng một tháng cũng khó có thể mạnh dạn mua căn hộ với mặt bằng giá nhà niêm yết của năm nay. Bởi dù có tích luỹ hay hỗ trợ ban đầu thì vẫn không thể gồng để trả lãi nổi. Hai năm Covid, thu nhập giảm hoặc mất thu nhập, đến năm nay, lương không tăng nhưng vật giá leo thang, lạm phát cao, nếu vẫn phải vắt kiệt hầu bao trả lãi hàng tháng là "ác mộng" cho người mua ở thực và chưa đạt đến ngưỡng tài chính an toàn.